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Link zu Entscheidungen und Rechtsmaterialien zum Privaten und Öffentlichen Baurecht

Unter www.justiz-und-recht.de/rechtsgebiete/baurecht-immobilenrecht.html  sind wichtige Information abrufbar für am Baurecht Interessierte

Vollmer

28.06.2016

Privates Baurecht

Ohne Abnahme keine  Mängelansprüche

Der Auftraggeber eines BGB-Bauvertrages kann Mängelrechte grundsätzlich erst nach Abnahme des Werkes geltend machen.

Im vorliegenden Fall forderte der Auftraggeber eines Kostenvorschuss für die Arbeiten zur Mangelbeseitung an seiner Terassenfläche. Die Forderung blieb ohne Erfolg.

Die mit erheblichen Mängel behafteten Maurerarbeiten seien zu keinem Zeitpunkt abnahmereif gewesen.Vor der Abnahem bestehe aber lediglich der Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Werkes.

Mit dem Urteil hat der Senat erstmals klargestellt, dass Mängelrechte grundsätzlich erst mit Abnahme des Werkes geltend gemacht werden können.Diese Thematik war bisher umstritten.

Bundesgerichtshof, Urteil v.19.01.2017, AZ.: VII ZR 193/15

Erhöhte Überwachungspflicht des Architekten

Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet.

Im vorliegenden Fall hatte der Architekt die Vollarchitektur für die Sanierung eines Flachdaches übernommen.

Nach der Fertigstellung wurden ein fehlender Holzschutz im Dachrandbereich und ein unzureichendes Gefälle in der Dachmitte festgestellt.

Der Bauherr machte Schadenersatz wegen Überwachungsfehlern gegen den Architekten geltend.

Zu Recht, entschied der Senat. Der Architekt habe es versäumt, auf die plangerechte und mangelfreie Ausführung des Bauwerkes zu achten.

Oberlandesgericht Keblenz, Urteil v.19.05.2016, AZ.: 1 U 204/14

OLG München: Ohne Abnahme kein Verjährungsbeginn

Die Verjährungsfrist von Gewährleistungsrechten beginnt im Baurecht erst mit der Abnahme der Leistungen.

Im vorliegenden Fall hatten die Auftraggeber einen Architekten mit der Durchführung der Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 nach der HOAI beauftragt.

Eine ausdrückliche Abnahme fand nicht statt.

Zwar hatten die Auftraggeber die Leistungen bis einschliesslich der Leistungsphase 8  bezahlt, da aber bei der Zahlung die Leistungen der Leistungsphase 9 noch ausstanden, stellte die Zahlung auch keine schlüssig erklärte Abnahme der bisherigen Leistungen dar.

Eine schlüssige Abnahme komt nur nach vollständiger Fertigstellung der Architektenleistungen in Betracht.

Die Verjährungsfrist wurde daher durch die Zahlung noch nicht in Gang gesetzt (OLG München, Urteil v.10.02.2015, AZ.: 9 U 2225/14)

Der Bauunternehmer muss dem Nachfolger Bedenken mitteilen.

Der Bauunternehmer muss einem Nachfolgeunternehmen

 seine Bedenken mitteilen, wenn er Hinweise dafür erkennt, dass der Nachfolgeunternehmer nicht einwandfrei auf der bereits erbrachten Leistung aufbauen kann.Grundsätzlich bestehen nur Prüf-und Hinweispflichten im Hinblick auf Leistungen, die Grundlage für die Ausführung der eigenen Leistungen sind.Liegen aber konkrete Hinweise dafür vor, dass die Nachfolgeleistung nicht korrekt ausgeführt werden kann, muss der Unternehmer, so das OLG Düsseldorf, dies auch mitteilen. OLG Düsseldorf, Urteil v.17.04.2015,22 U 157/14)

Wann der Auftraggeber kündigen kann

Ein Auftraggeber kann den Vertrag mit seinem Auftragnehmer aus wichtigem Grund kündigen,

wenn dieser schuldhaft die vereinbarte Vertragsfrist nicht einhalten kann. Zu beachten ist, dass die Einhaltung des Termines hierbei für den Auftraggeber von so großere Bedeutung sein muss, dass ihm ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann

OLG Bamberg , Urteil vom 08.07.2015, AZ.: 3 U 189/14

Insolvenzrecht

Die Bundesregierung hat im Bundestag den Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtssicherheit bei Anfechtungen nach der Insolvenzordnung und dem Anfechtungsgesetz eingebracht. Ziel des Gesetzentwurfes ist es, Rechtsunsicherheiten beim bestehenden Recht für Insolvenzanfechtungen zu beseitígen.

Es geht insbesondere um die genaue Ausgestaltung der Möglichkeit von Insolvenzverwaltern bereits vor dem Insolvenzantrag vollzogene Zahlungen des insolventen Unternehmens zurückzufordern. Unangebrachte Härten für Gläubiger sollen vermieden werden, darunter auch für Arbeitnehmer. Oben der gesamte Entwurf als Datei.

20.01.2016

Mängel, die nach der Abnahme auftreten, muss der Bauherr beweisen.

Den Beweis, dass ein Werk zum Zeitpunkt der Abnahme mangelhaft war, muss der Bauherr führen.

Er muss zudem bestreiten, dass der Unternehmer die im Bauvertragsrecht bestehende Prüf-und Hinweispflicht ( etwa, ob die Vorleistung geeignet ist,) erfüllt hat.

Genau das war im vorliegenden Fall dem Bauherren nicht gelungen.

Sachverhalt:

Ein Bauunternehmen war mit der Aufbringung von Putz beauftragt worden.Nach der Abnahme der Leistungen löste sich der Putz von der Wand.

Ursache hierfür war,dass der Putz Feuchtigkeit aus dem Rohbau ausgesetzt war.Die Behauptung des Unternehmers, er habe die ausreichende Trocknung des Rohbaues geprüft und damit seine Prüf-und Hinweispflichten erfüllt, hätte der Bauherr bestreiten müssen.

Dann wäre der Unternehmer in der Beweispflicht gewesen.

Bauherren sind angehalten, sich solche Prüfungen schriftlich bestätigen zu lassen.

OLG Koblenz, Beschluss v. 21.06.2013, AZ.: 4 U 765/12

Erhöhte Überwachungspflicht bei Abdichtungsarbeiten

Abdichtungsarbeiten im Keller oder Tiefgaragenbereich spielen in der Baupraxis eine große Rolle.

Die Ausführung solcher Arbeiten stellt besonders hohe Anforderungen sowohl an die Bauunternehmen als auch an den Architekten, der mit der Planung bzw. der Bauüberwachung beauftragt wurde.

Bei der Bauüberwachungstätigkeit schuldet der Architekt dem Bauherren eine intensive Überwachung von Abdichtungs-und erdberührten Bauteilen.

Es empfiehlt sich daher, dass der bauüberwachende Architekt seine Leistungen ausführlich dokumentiert.

Treten später Mängel auf, muss der bauüberwachende Architekt nachweisen, dass er seinen entsprechenden Verpflichtungen nachgekommen ist.

Ansonsten drohen ihm umfangreiche Schadenersatzansprüche.

Die Überwachungspflicht des Architekten

Ist ein Architekt mit der Bauüberwachung beauftragt, so ist er verpflichtet, die Arbeiten aller am Bauvorhaben beteiligten Unternehmer gezielt abzustimmen und zu überwachen.Durch diese Pflicht soll gewährleistet werden, dass ein insgesamt mangelfreies und funktionstaugliches Bauwerk errichtet wird.Je wichtiger und gefahrgeneigter die Arbeiten sind, desto höher ist die Überwachungspflicht des Architekten.

Verstößt er gegen seine Überwachungspflicht, , liegt also ein Bauüberwachungsverschulden vor und tritt deshalb ein Mangel auf, macht er sich schadenersatzpflichtig OLG Ham, Urteil v.17.06.2014,Az.: 24 U 20/13)

Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers

Ein Auftragnehmer ist für einen Mangel seines Werkes immer dann nicht verantwortlich, wenn der Mangel auf Vor- bzw.Teilleistungen eines anderen Unternehmers oder des Auftraggebers beruht.

Das gilt aber nur, wenn der Auftragnehmer seinen Prüfungs-und Hinweispflichten im Hinblick auf die Vorleistungen nachgekommen ist.

OLG München, Urteil v .29.04.2015, AZ.: 20 U 2941/14)

Vollmer

Rechtsanwalt

09.07.2015

Bundesgerichtshof: Bei vereinbarter Schwarzarbeit keinen Anspruch auf Bezahlung

Der BGH hat durch Urteil vom 10.04.2014 (AZ.:VII ZR 241/13), dass ein Unternehmer, der mit einem Auftraggeber Schwarzarbeit vereinbart und somit bewusst gegen & 1 Abs.2 Nr.2 SchwarzArbG verstößt, für seine Werkleistung keinen Werklohn erhält.

Nach dem BGH-Urteil steht dem Unternehmer auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Auftraggebers zu,da er mit den Leistungen gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen habe.

Vollmer

Rechtsanwalt

11.03.2015

Bundesgerichtshof: Bei Irrtümern bei einer Auftragskalkulation kann der Anbieter zurücktreten.

Der Bundesgerichtshof ( AZ.: X ZR 32/14) hat entschieden, dass,wenn sich ein Unternehmer bei einem Angebot auf eine öffentliche Ausschreibung grob verechnet, dieser das Angebot zurückziehen kann.

Zurm Sachverhalt:

Das Land Niedersachsen hatte Schadenersatz für ausgeschriebene Bauarbeiten verlangt.Für Straßenbauarbeiten in Nidersachsen hatte das beklagte Unternehmen ein Angebot über 455.000 Euro abgegeben.Das nächstgünstige Angebot lag mit 621.000 Euro deutlich höher.Noch ehe der Zuschlag erteilt war,stellte das Unternehmen einen groben Fehler bei der Kalkulation fest.

Es bat daher das Land, das Angebot nicht zu berücksichtigen, dem das Land nicht nachkam.

Da der Unternehmen die Arbeiten nicht ausführen wollte, beauftragte das Land ein anderes Unternehmen und verlangte die Mehrkosten als Schadenersatz.

Der BGH entschied, dass in diesem Fall der Rücktritt vom Angebot zulässig gewesen sei und lehnte die Forderung des Landes ab.

Vollmer

Rechtsanwalt

Schadenersatz bei Falschberatung durch den Architekten

Der Architekt ist dem Auftraggeber zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er diesen hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens unvollständig oder falsch berät.

Im zu entscheidenden Fall ließ der Bauherr ein zweigeschossiges sogenanntes Toskanahaus nur deshalb errichten, weil der Architekt ihm fälschlicherweise die Auskunft gegeben hatte, dass eine eingeschossige Bauweise in dem Baugebiet nicht zulässig sein.Der zu ersetzende Schaden.Der zu ersetzende Schaden des Bauherren besteht in diesem Fall in dem gezahlten Archtektenhonorar, in den aufgewendeten Baukosten sowie in den Kosten, die der Bauherr zur Beseitigung des nicht gewollten Gebäudes aufwenden muss.(Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2014, Az.:VII ZR 55/13  

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Der Steuerberater muss nicht alle Erkenntnisquellen ausschöpfen

Fast jeder Unternehmer hat einen Steuerberater, der für Bilanzen, Lohnabrechnungen u.s.w. zuständig ist.

Dadurch ist der Steuerberater gefordert, immer auf der Ebene des Steuerrechts auf dem aktuellen Stand zu sein.

Die Frage ist im Haftungsfalle, wie weit diese Anforderungen gehen. Der Bundesgerichtshof( AZ.: IX ZR 199/13)  hat hierzu entschieden, dass der Steuerberater zwar die laufende Rechtsprechung im im Blick behalten muss, die Jahresberichte des Bundesfinanzhofes mit der Ankündigung spannender Verfahren aber nicht lesen muss.

Es reicht aus, wenn sich der Steuerberater anhand der amtlichen Entscheidungssammlungen und der einschlägigen Fachzeitschriften ( Bundesteuerblatt und Fachblatt "Deutsches Steuerrecht" ) auf dem Laufenden hält.

Grundsätzlich darf ein Berater dabei auf den Fortbestand der einschlägigen Rechtsprechung vertrauen, es sei denn, ein oberstes Gericht hat bereits Änderungen angekündigt.

Volllmer

Rechtsanwalt

01.11.2014

Din-gerechter Mangel

Eine Bauleistung ist nicht bereits dann mangelfrei erbracht, wenn die Vorgaben der einschlägigen DIN-Normen eingehalten sind, so das Oberlandesgericht Brandenburg.Denn bei DIN-Normen besteht lediglich eine (widerlegbare) Vermutung, dass sie den aktuellen Stand der Technik wiedergeben.Im konkreten Fall führte aber das Zusammenspiel zweier DIN-Normen dazu, dass die Abstände zwischen Fußboden und Türzarge in der Praxis nicht mehr akzeptabel seien, so die Festellungen des Gutachtens.Der Bauunternehmer hätte problemlos ein geringeres Spaltmaß herstellen können.Die von ihm bemühten Vorgaben der DIN seien daher im konkreten Fall ungeeignet, den zu erbringenden Stand der Technik wiederzugeben.Die Klage des Bauherrn auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung war daher erfolgreich.(OLG Brandenburg, Entscheidung vom 29.08.2013, AZ.: 12 U 183/12) www.beck-online.de



Austausch der Sicherheit

Ein Bauunternehmen hat grundsätzlich das Recht, den vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt durch eine anderweitige Sicherheit abzulösen.Eine Klausel, wonach die Ablöse erst nach Abnahme des gesamten Bauprojektes mölich sein soll, ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, so das Oberlandesgericht Oldenburg.

Denn bei einem Bauprojekt mit vielen Beteiligten habe der einzelne Bauunternehmer keinen Einfluss auf die Abnahme der übrigen Bauleistungen.Es sei nicht angemessen, dem Bauunternehmer auf unbestimmte Zeit den vollen Werklohn vorzuenthalten, ohne ihm die Möglichkeit einzuräumen, die Sicherheit auch anderweitig zu stellen.

Die Klage des Bauunternehmens auf Restwerklohnzahlung war daher erfolgreich (OLG Oldenburg, Entscheidung vom 27.08.2013, AZ.: 2 U 29/13 www.beck-online.de

Vorsicht bei der Prüfung von Ansprüchen aus einer Gewährleistungsbürgschaft

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 11.09.2012-XI ZR 56/11 entschieden, dass bei einem Bauvertrag nach der VOB/B ein Anspruch auf Selbstbeseitigung des Mangels bereits dann besteht, wenn eine Frist abgelaufen ist, ohne dass es einer ausdrücklichen Androhung der Nachbesserungsarbeiten bedarf.

Hierbei ist zu beachten, dass damit auch ein Anspruch aus einer Gewährleistungsbürgschaft fällig wird, der in der Regelverjährungszeit von drei Jahren verjährt.

Auftraggeber müssen also immer im Auge haben, dass auch die Ansprüche aus einer Gewährleistungsbürgschaft, die in der Regel erst dann geltend gemacht werden, wenn die Ansprüche gegen den Auftragnehmer nicht realisierbar sind, parallel und sogar vor dem Anspruch gegen den Auftragnehmer verjähren können.

Diese Problematik sollte jedem im Baubereich tätigen Unternehmen bekannt sein, um u.U.entsprechend reagieren zu können, also eine rechtzeitige Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung herbeizuführen.

Das vollständige Urteil kann über uns kostenfrei per Fax oder Mail bezogen werden.

Vollmer

Rechtsanwalt 12.10.2013



Verhandlung über Mängel

Führen die Parteien eines Werkvertrages Verhandlungen bezüglich vom Auftraggeber gerügter Mängel bzw. werden Nachbesserungsversuche gemacht, so hemmt dies lediglich die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche, nicht jedoch die Verjährungsfrist für den Werklohnanspruch des Unternehmers, es sei denn, er wird in die Verhandlungen mit einbezogen

(OLG Stuttgart, Urteil v.26.03.2013, AZ.: 10 U 146/12)



Neues Honorarrecht für Architekten und Ingenieure

Im Juni 2013 wurde die neue Honorarordnung für Archtekten und Ingenieure beschlossen.

Sie sieht eine deutliche Erhöhung der Honorare vor.Aber auch der Auftraggeber hat Vorteile:

Bei einer entsprechenden vertraglichen Gestaltung kann er nunmehr auf ein verbessertes, seine Kosten-und Termininteressen berücksichtigendes Leistungsbild, zurückgreifen. 

Dies soll zu einer erleichterten Haftung der Planer bei Überschreiten von Kosten oder Terminen führen. 

Das deutsche Preisrecht gilt nur für Planer, die ihren Bürositz in Deutschland haben, nicht für ausländische Planer, auch wenn diese Leistungen in Deutschland erbringen.Hier kann das Honorar frei vereinbart werden.

Für nähere Auskünfte, z.B. den Unbergangsbestimmungen, stehe ich gerne zur Verfügung.

Vollmer

Rechtsanwalt



Maklerhonorar auch bei einem niedrigeren Preis

Nachdem es zuletzt bei den Oberlandesgerichten unterschiedliche Meinungen darüber gab, ob ein Makler auch dann einen Anspruch auf sein Honorar hat, wenn die Angaben im Expose und dem Kaufvertrag erheblich abweichen (bejahend OLG Hamm bei 43 % AZ.: 1-18 U 133/12), ist nunmeher der Bundesgerichtshof mit dieser Frage befasst (AZ:: III ZR 131/13).

Damit soll die entsprechende Rechtsfrage nunmehr abschliessen geklärt werden.

Vollmer

Rechtsanwalt 15.07.2013



Weitere Entscheidungen:

Keine Teilkündigung - auch im Insovenzrecht nicht

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung v. 13.03.2013 ( AZ.: II ZR 34/12) klargestellt, dass auch bei der Insolvenz eines gewerblichen Mieters die Kündigung des Insolvenzverwalters gemäss § 109 InsO auch gegenüber Mitmietern gilt, also eine Teilkündigung auch hier nicht möglich ist.

Der Vermieter hatte also keine Ansprüche gegenüber dem verbliebenen-nicht insolventen- Mitmieter.

Abweichende vertragliche Regelungen seien jedoch, so der BGH, möglich.

Zusatzvergütung trotz eines Pauschalvertrages

Fordert der Auftragnehmer im Rahmen eines Pauschalvertrages eine zusätzliche Vergütung für Arbeiten, die zwar nicht in der ursprünglichen Beauftragung umfasst sind, allerdings für die vollständige Errichtung des Gewerkes notwendig waren, so muss erdies gegenüber seinem Auftraggeber kenntlich machen.

Es genügt nicht, die Arbeiten pauschal zu beschreiben, vielmehr ist der Auftraggeber dazu gehalten, zusätzliche Arbeiten exakt von von der ursprünglich vereinbarten Leistung abzugrenzen und getrennt abzurechenn.

Andernfalls scheitert der Anspruch auf die Vergütung wegen zusätzlich erbrachter notwendiger Leistungen , so das OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2015, AZ.: 8 U 143/13.

Vollmer

24.06.2015